Суть иска● Требования истца: признать незаконным отказ в регистрации права собственности на объект, приобретенный на торгах в рамках банкротства.
● Фактическая сторона: Скиба А.В. приобрел квартиру на торгах, оплатил её в полном объеме.
● Возражения ответчика: Росреестр отказал в регистрации, требуя нотариального удостоверения договора из-за участия несовершеннолетних в праве собственности на объект.
Установленные судом обстоятельства
● Приобретение имущества: 03.09.2024 Скиба А.В. приобрел на торгах в рамках дела о банкротстве Недоступовой М.А. квартиру.
● Договор: 06.09.2024 между продавцами (в лице финансового управляющего) и покупателем Скибой А.В. заключен договор купли-продажи.
● Исполнение обязательств: Цена договора внесена покупателем в полном объеме.
● История взаимодействия с Росреестром: Заявитель неоднократно обращался за регистрацией права собственности. В период с 2024 по 2025 год Росреестр неоднократно выносил уведомления о приостановлении и об отказах.
● Позиция Росреестра (ответчика): Управление настаивало на необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи, так как в праве собственности на квартиру имеется доля, принадлежащая несовершеннолетнему. Отсутствие нотариальной формы было расценено как основание для приостановления и последующего отказа в регистрации.
● Суть спора: Заявитель считает отказ в регистрации незаконным и препятствующим реализации его прав как собственника, приобретшего имущество на законных торгах.
● Предмет реализации: так как залогом по кредитному договору выступала квартира в целом, то реализации подлежит вся квартира целиком (единым объектом), а не только доля должника).
● Правовой статус объекта: её продажа на торгах как «целого» объекта автоматически означает, что все сособственники (созалогодатели) участвуют в отчуждении своих прав в рамках одной процедуры в целях погашения задолженности.
● Правовой статус участников: Несовершеннолетние дети и их родители признаны созалогодателями, однако их интересы защищены самим механизмом принудительной продажи залогового имущества.
● Статус имущества: Залоговое имущество, в силу ст. 20 ФЗ "Об опеке и попечительстве" прямо допускает отчуждение объекта без предварительного разрешения органов опеки в общем порядке, так как это принудительное взыскание.
Итоговая позиция суда
● Роль органов опеки: Суд установил, что привлечение органов опеки не требуется, так как обращение взыскания на заложенное имущество санкционировано судебным актом и является обязательным, что исключает необходимость получения разрешений на добровольное распоряжение.
● Материнский капитал: Суд разъяснил, что использование средств материнского капитала на погашение ипотеки (согласно ст. 10 ФЗ N 256-ФЗ) является законным и не создает препятствий для обращения взыскания на предмет ипотеки.
● Обоснование отсутствия преимущественного права покупки: Суд применил ст. 250 ГК РФ, указав, что при продаже объекта с публичных торгов правило преимущественного права покупки сособственниками не применяется.
● Обоснование отсутствия необходимости нотариальной формы:
○ По предмету сделки: поскольку реализуется не доля, а единый объект, все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке, нотариальное удостоверение не требуется.
○ Отсутствие волеизъявления: поскольку отчуждение происходит в силу закона и судебного акта, то отсутствует «волеизъявление сторон сделки», которое является предметом проверки нотариусом. Следовательно, требования о нотариальном удостоверении в данном случае не применимы.
○ Подписание договора: Договор купли-продажи был подписан всеми сособственниками, включая несовершеннолетних, что подтверждает отсутствие конфликта интересов, несмотря на отказ Росреестра.
○ Природа сделки: поскольку договор купли-продажи заключен между финансовым управляющим и победителем торгов, несовершеннолетние дети не являются стороной сделки.
Ключевые выводы суда:
● Суд установил, что у Управления не было законных оснований для приостановления регистрации, так как процедура реализации имущества на торгах является принудительной и регламентированной законом о Банкротстве, что исключает необходимость нотариальной проверки воли несовершеннолетних. Суд отклонил аргументы Управления об обязательности нотариального удостоверения, признав их основанными на неверном толковании норм материального права.
● Суд разграничил добровольное распоряжение (требующее нотариуса и опеки) и принудительное отчуждение в рамках банкротства.
● Нотариальное удостоверение сделки по ч. 2 ст. 54 ФЗ N 218-ФЗ требуется только при добровольном распоряжении долями несовершеннолетними. При реализации имущества на торгах в рамках банкротства (принудительное исполнение) волеизъявление сторон замещается процедурой, установленной Законом о Банкротстве.
● Наличие долей несовершеннолетних не препятствует продаже квартиры как единого объекта. При этом интересы детей должны быть учтены при распределении остатка денежных средств после погашения требований кредитора.
Решение суда
● Оспариваемое уведомление Управления Росреестра по Москве признать незаконным и необоснованным.
● Требования заявителя (Скиба А.В.) подлежат удовлетворению в полном объеме.
● Обязать Управление Росреестра осуществить регистрацию в установленном законом порядке и сроки.
● В пользу Скиба А.В. взыскать расходы по уплате государственной пошлины с Управления Росреестра.
● Ключевой вывод суда: поскольку реализация имущества происходила в рамках принудительного порядка (банкротство), волеизъявление несовершеннолетних не является стороной сделки, а процедура регламентирована законом и судебным актом. Следовательно, требования о нотариальной форме (ч. 2 ст. 54 ФЗ N 218-ФЗ) и предварительном разрешении органов опеки не применимы.
● Применимое право: ФЗ N 218-ФЗ (о регистрации), ФЗ N 127-ФЗ (о банкротстве), ГК РФ (о залоге и нотариальной форме), СК РФ (о защите прав детей).
ИТОГОВОЕ РЕЗЮМЕ:
Банкротство = принудительное исполнение = отсутствие волеизъявления сторон = отсутствие необходимости в нотариальном удостоверении.