Договор заключён с ответчиками (в том числе с несовершеннолетней Жерновой А. В., 2007 г. р.) и не был нотариально удостоверен; при этом покупатель передал полную сумму.
23 марта 2024 года между Добровольской Л. В. и ответчиками заключён предварительный договор купли‑продажи квартиры (82 кв. м, адрес: «адрес»). Стороны обязались заключить основной договор до 1 июня 2024 года, но не позднее трёх дней с даты получения предварительного разрешения на отчуждение доли несовершеннолетней. Истец исполнила обязательства — передала деньги в полном размере, однако ответчики уклонились от нотариального удостоверения сделки.
Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2024 года иск удовлетворён частично: предварительный договор признан действительным и основным, за Добровольской Л. В. признано право собственности на квартиру; с ответчиков в пользу истца взысканы госпошлина (50 700 руб.) и оплата услуг представителя (30 000 руб.).
Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2025 года решение отменено, в удовлетворении иска отказано. Суд указал, что сделка нарушает права несовершеннолетней: не получено разрешение органов опеки и не соблюдена нотариальная форма.
Суд кассационной инстанции согласился с апелляцией: отсутствие согласия органов опеки и нотариального удостоверения — основание для признания сделки недействительной. Положения ст. 165 ГК РФ неприменимы, поскольку надлежащая форма сделки не была соблюдена.
Для отчуждения имущества несовершеннолетнего требовалось согласие органов опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48‑ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Доводы о приобретении несовершеннолетней иного жилья не подтверждены материалами дела.
Ключевые элементы судебного дела:
Реквизиты: № 8Г‑33406/2025, Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 21 января 2026 г.
Участники: истец — Добровольская Л. В.; ответчики — Жерновой В. В., Жерновая О. Б., Данданян А. В., Жерновая А. В.; третье лицо — Управление опеки и попечительства г. Краснодара.
Суть иска: признание предварительного договора основным и права собственности на квартиру.
Обстоятельства: отсутствие нотариального удостоверения сделки и согласия органов опеки на отчуждение доли несовершеннолетней.
Правовая квалификация: ст. 37, 165 ГК РФ; ст. 21 ФЗ № 48‑ФЗ.
Решение: без нотариального удостоверения и согласия органов опеки сделка не может быть признана действительной, право собственности у истца не возникло.
Основные выводы:
Сделки по отчуждению долей несовершеннолетних требуют нотариального удостоверения и предварительного согласия органов опеки.
Несоблюдение этих требований делает сделку ничтожной — даже при фактической передаче денег.
Предварительный договор не заменяет основной, если не соблюдены императивные нормы, необходимые для перехода права собственности.
Вопрос возврата уплаченных средств регулируется нормами о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ). Поскольку суд отказал в признании договора основным и в переходе права собственности, Добровольская Л. В. вправе подать отдельный иск к продавцам о взыскании неосновательного обогащения.